北京月报|8月二手房止降回升、新房继续探底,政策利好市场情绪迅速升温

一、8月北京新房供应增加，成交仍在探底

(资料图片仅供参考)

（一）成交：8月新房成交继续下探，同环比双双下降

2023年8月，北京新房成交持续下降，达到今年以来除1月以外的低谷，且环比降幅进一步扩大，同比由正转负，下行压力凸显，不排除是受供应持续低位、彼时实质性政策暂未落地市场情绪仍然偏弱等影响。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年8月北京新建商品住宅成交4122套，环比下降22.66%，环比降幅较上月扩大约16个百分点；同比下降16.19%。从累计成交规模来看，2023年前8月北京新房成交44054套，较2022年同期上升11.26%，累计成交较高于去年，但相较2019、2021年同期仍有一定差距。

9月1日北京官宣执行“认房不认贷”，随后市场情绪明显回升，根据诸葛数据研究中心建立的情绪指数模型，北京第36周（2023.08.28-09.03）情绪指数为-0.69，较上一周上升0.17，且升幅领跑上广深。同时，据消息售楼处看房热度大涨，预计政策效应将会逐步传导到成交端，9月北京新房成交有望迎来企稳回升局面。

（二）价格：8月新房价格保持增长势头，同环比双双上涨

2023年8月份，在多个改善盘成交热度上升的影响下，北京新房价格涨势显著，同环比双双转涨，且单月价格达今年以来次高位。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年8月，北京新房成交均价为58228元/㎡，环比上涨10.01%，环比涨幅较上月扩大9.6个百分点；同比上涨17.87%，同比时隔2个月转正。

（三）供应、库存：8月新房供应低位增加，库存微升

2023年8月份，北京新房供应力度略微增加，供应量仍处低位水平。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年8月新房批准上市套数3005套，环比上月上升37.7%；同比下降61.3%，同比时隔2个月转降。另外，在去化动力持续不足的情况下，本月库存小幅上升，去化周期拉长，数据显示，2023年8月北京新房库存量为87723套，环比微升0.37%，同比下降18.59%，同比实现“五连跌”。从去化周期来看，8月去化周期为15个月，较上月拉长0.2个月。

2023年8月，北京有8个商品住宅项目获取预售证，较上月增加2个，分布在朝阳、通州、大兴、石景山以及房山5个区域。位于通州区的招商璀璨时代为本月预售套数最多者，推出21栋住宅楼，共834套房源可供销售，预售面积超9万㎡，该项目位于亦庄台湖板块，是招商蛇口“璀璨系”产品，项目主力户型为107-140㎡三至四居，同时配置了部分90㎡以下小户型产品，比较适合意向定居通州的刚改、改善购房人群。

（四）分区：8月大兴、海淀成交双双突破500套，西城、怀柔涨势显著

从8月北京区域新房成交表现来看，大兴、海淀位居区域成交一二，双双突破500套，且占比均在10%以上；顺义、昌平、朝阳分别以471套、393套、380套跻身区域成交前五，成交占比均超7%。与此同时，延庆降至区域成交末位，本月仅成交33套，占比不足1%。

较上月成交变化来看，超7成区域成交环比下滑，仅大兴、海淀、西城、怀柔4区成交较上月增多。其中，怀柔与西城在本月成交动力提升以及上月成交低基数的影响下，本月涨幅显著，环比均上涨约200%；大兴、海淀分别上涨57.8%、27.76%。成交环比下跌的区域中，昌平、石景山、延庆成交下滑相对明显，环比跌幅均超40%。

（五）板块：成交超百套板块数降至9个，顺义胜利街道稳居成交首位

从8月各板块的成交表现来看，顺义区胜利街道、光明街道、石园街道、仁和镇板块稳居成交首位，本月成交207套，较上月减少近百套，成交均价为38935元/㎡，呈现“量落价涨”特征。其次为西城区大栅栏、广内板块，是成交套数TOP20板块中唯一一个西城区板块，8月成交190套；朝阳区的东坝板块成交活跃度上升，位次由上月第五升至本月第三，成交套数由上月172套升至本月184套，成交价格保持在7.5万元/㎡以上。除此之外，本月成交超百套的板块数量有所减少，共有9个，较上月减少3个。

（六）房企：5家房企销售额超10亿，中信股份约56亿大幅领先

从各大房企在北京市场的表现来看，5家房企销售额突破10亿元，较上月减少6家。其中，中信股份凭借国安府项目热销的带动，8月实现55.69亿元销售额大幅领先；中海地产位居第二，8月实现22.91亿元销售额，较上月下降约6亿元；首开股份由上月第五升至本月第三，实现14.22亿元销售额，较上月微增约6000万元；华润置地销售表现也依旧稳健，本月销售额持续超10亿。整体来看，北京新房市场销售主力大致分为三类，一是以中海、华润、保利、金茂等为代表的品牌国央企；二是以首开股份、北京建工、北京住总等为代表的本土实力房企；三是头部优质民企，如龙湖、万科、绿城等。

（七）项目：中信国安府斩获8月成交金额、套数双料冠军

从8月份北京新房成交套数TOP20项目来看，顺义区项目上榜率靠前，共上榜6个项目。西城区的高端改善盘中信国安府以190套位居成交首位，该项目二期在端午假期获批预售证，6月27日开始摇号、选房，由于新房网签相对滞后，项目成交数据要略后于售楼处现场热度体现出来。顺义区的北京城建星誉、昌平区的梧桐山语分别以90套、84套成交量位居第二、三。

从成交金额排行来看，西城区的中信国安府凭借颇高的单价水平，成交金额持续领先，8月实现55.69亿元销售额，较上月增加约35亿元。朝阳区的京投发展·北熙区、顺义区的中海首开湖光玖里分别以5.8亿元、5.05亿元位居销售额第二、三位。此外，金隅昆泰云筑与中海·富华里收金表现持续不俗，本月均实现超4亿元销售额。

二、8月北京二手住宅成交量升价跌，业主涨价信心回升

（一）成交：二手住宅成交止降回升，同比仍呈下降态势

8月北京二手房成交表现好于新房，成交在连续下跌4个月后本月止跌回升，企稳征兆初现，但相较去年同期仍有一定差距。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年8月北京二手住宅成交10960套，环比上升12.78%；同比下降20.22%，同比降幅微收0.14个百分点。从累计成交来看，2023年前8月北京二手住宅成交104131套，较2022年同期上升8.11%，较2021年同期下降约24%。

8月二手房市场韧性凸显，成交先于新房回升，在北京9月1日官宣执行“认房不认贷”政策后，市场情绪明显改善，新政利好下，接下来将会有一批置换需求的改善性客群入市，预计9月北京二手房成交将延续上升态势。

（二）价格：8月二手房市场均价稳中趋降，同比维持正增长

8月北京二手住宅市场均价稳中趋降，同比已连续19个月保持上涨态势。数据显示，2023年8月北京二手住宅市场均价为62808元/㎡，环比微跌0.07%；同比上涨4.4%，同比涨幅较上月收窄0.92个百分点。

（三）调价房源：8月涨价房源占比9.3%，较上月上升3.1个百分点

从涨降价房源来看，2023年8月北京二手住宅调价房源中涨价房源占比为9.3%，较上月上升3.1个百分点。8月份，利好政策密集出台，尤其是下旬以来，住建部等三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，财政部、税务总局以及证监会等多部门相继表态，在税费优惠以及房企融资等方面传递利好，助力市场信心恢复。9月起北京“认房不认贷”落地，在利好政策助力下，预计下月涨价房源占比将持续上升。

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